Gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực đất đai trong bối cảnh mới

GD&TĐ - Từ những bất cập về giá đất, thu hồi đất, nhiều chuyên gia pháp lý đề xuất các giải pháp hoàn thiện Luật Đất đai năm 2024.



Tại Hội thảo khoa học quốc gia "Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới" do Trường Đại học Luật TPHCM tổ chức sáng 17/6, nhiều tham luận tập trung phân tích những vấn đề còn vướng mắc trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2024, đồng thời đề xuất các định hướng hoàn thiện pháp luật nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới.

Phát biểu khai mạc, PGS.TS Trần Việt Dũng, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TPHCM nhấn mạnh, đất đai luôn là nguồn lực chiến lược, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là nền tảng quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định chính trị.

Luật Đất đai năm 2024 tạo ra nhiều đổi mới quan trọng trong quản lý, sử dụng đất, góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch, bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, quá trình tổ chức thực hiện cũng cho thấy nhiều vấn đề mới phát sinh liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá đất, tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai.



Theo PGS.TS Trần Việt Dũng, trong bối cảnh Chính phủ đã trình đề xuất bổ sung Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình lập pháp năm 2026, việc tổ chức hội thảo có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ ở góc độ tổng kết thực tiễn thi hành luật mà còn góp phần cung cấp các luận cứ khoa học phục vụ quá trình hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai trong thời gian tới.

Ông cũng cho biết, hội thảo nhận được 57 đề xuất tham luận, tiếp nhận 41 bài viết hoàn chỉnh và tuyển chọn 25 tham luận chất lượng để công bố trong kỷ yếu.

Mở đầu phiên thảo luận thứ nhất, PGS.TS Lưu Quốc Thái (Giảng viên cao cấp, Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TPHCM) cho rằng, yếu tố thị trường cần được đặt ở vị trí trung tâm trong quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Theo ông, đất đai không chỉ là tài nguyên mà còn là tài sản, hàng hóa và tư liệu sản xuất đặc biệt. Vì vậy, các quan hệ đất đai cần được vận hành trên nguyên tắc bình đẳng, tôn trọng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất.

Từ góc nhìn này, nhiều bất cập của cơ chế hiện hành được chỉ ra, đặc biệt là việc Nhà nước vẫn giữ vai trò chi phối trong xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính và mức bồi thường khi thu hồi đất.

Theo phân tích, giá đất hiện nay đang vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, trong khi cơ chế định giá vẫn thiếu các công cụ đối trọng độc lập để bảo đảm tính khách quan.



Một đề xuất đáng chú ý là tăng cường cơ chế thương lượng trong các giao dịch đất đai và xem biện pháp thu hồi đất bằng quyết định hành chính là giải pháp cuối cùng.

Theo đó, trước khi áp dụng quyền lực hành chính, Nhà nước cần ưu tiên thương lượng bình đẳng với người sử dụng đất về việc chuyển giao quyền sử dụng đất cũng như mức bồi thường phù hợp với giá trị thị trường.

Cùng mối quan tâm về quyền của người dân, tham luận của ThS Ngô Gia Hoàng và ThS Hoàng Thị Biên Thùy (Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TPHCM) tập trung vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong bối cảnh tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.

Nhóm tác giả cho rằng, quy hoạch không chỉ là công cụ quản lý mà còn tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, do đó cần tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm giải trình trong quá trình xây dựng, điều chỉnh quy hoạch.



Theo các tác giả, cơ chế lấy ý kiến cộng đồng hiện nay vẫn chưa bảo đảm sự tham gia thực chất của người dân.

Nếu phần lớn người dân không đồng thuận với phương án quy hoạch, cơ quan lập quy hoạch cần có trách nhiệm xem xét điều chỉnh hoặc tổ chức lấy ý kiến lại, đồng thời công khai rõ những nội dung được tiếp thu hay không tiếp thu cùng lý do tương ứng.

Nhìn từ các tham luận được trình bày, điểm chung nổi bật là yêu cầu tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai theo hướng cân bằng hơn giữa quyền quản lý của Nhà nước và quyền tài sản của người dân; tăng cường minh bạch, kiểm soát quyền lực và đề cao các cơ chế thị trường trong quản lý, sử dụng đất đai.

Đây được xem là điều kiện quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững trong giai đoạn mới.



Tại Hội thảo khoa học quốc gia "Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới" do Trường Đại học Luật TPHCM tổ chức sáng 17/6, nhiều tham luận tập trung phân tích những vấn đề còn vướng mắc trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2024, đồng thời đề xuất các định hướng hoàn thiện pháp luật nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới.

Phát biểu khai mạc, PGS.TS Trần Việt Dũng, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TPHCM nhấn mạnh, đất đai luôn là nguồn lực chiến lược, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là nền tảng quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định chính trị.

Luật Đất đai năm 2024 tạo ra nhiều đổi mới quan trọng trong quản lý, sử dụng đất, góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch, bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, quá trình tổ chức thực hiện cũng cho thấy nhiều vấn đề mới phát sinh liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá đất, tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai.



Theo PGS.TS Trần Việt Dũng, trong bối cảnh Chính phủ đã trình đề xuất bổ sung Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình lập pháp năm 2026, việc tổ chức hội thảo có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ ở góc độ tổng kết thực tiễn thi hành luật mà còn góp phần cung cấp các luận cứ khoa học phục vụ quá trình hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai trong thời gian tới.

Ông cũng cho biết, hội thảo nhận được 57 đề xuất tham luận, tiếp nhận 41 bài viết hoàn chỉnh và tuyển chọn 25 tham luận chất lượng để công bố trong kỷ yếu.

Mở đầu phiên thảo luận thứ nhất, PGS.TS Lưu Quốc Thái (Giảng viên cao cấp, Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TPHCM) cho rằng, yếu tố thị trường cần được đặt ở vị trí trung tâm trong quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Theo ông, đất đai không chỉ là tài nguyên mà còn là tài sản, hàng hóa và tư liệu sản xuất đặc biệt. Vì vậy, các quan hệ đất đai cần được vận hành trên nguyên tắc bình đẳng, tôn trọng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất.

Từ góc nhìn này, nhiều bất cập của cơ chế hiện hành được chỉ ra, đặc biệt là việc Nhà nước vẫn giữ vai trò chi phối trong xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính và mức bồi thường khi thu hồi đất.

Theo phân tích, giá đất hiện nay đang vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, trong khi cơ chế định giá vẫn thiếu các công cụ đối trọng độc lập để bảo đảm tính khách quan.



Một đề xuất đáng chú ý là tăng cường cơ chế thương lượng trong các giao dịch đất đai và xem biện pháp thu hồi đất bằng quyết định hành chính là giải pháp cuối cùng.

Theo đó, trước khi áp dụng quyền lực hành chính, Nhà nước cần ưu tiên thương lượng bình đẳng với người sử dụng đất về việc chuyển giao quyền sử dụng đất cũng như mức bồi thường phù hợp với giá trị thị trường.

Cùng mối quan tâm về quyền của người dân, tham luận của ThS Ngô Gia Hoàng và ThS Hoàng Thị Biên Thùy (Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TPHCM) tập trung vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong bối cảnh tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.

Nhóm tác giả cho rằng, quy hoạch không chỉ là công cụ quản lý mà còn tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, do đó cần tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm giải trình trong quá trình xây dựng, điều chỉnh quy hoạch.



Theo các tác giả, cơ chế lấy ý kiến cộng đồng hiện nay vẫn chưa bảo đảm sự tham gia thực chất của người dân.

Nếu phần lớn người dân không đồng thuận với phương án quy hoạch, cơ quan lập quy hoạch cần có trách nhiệm xem xét điều chỉnh hoặc tổ chức lấy ý kiến lại, đồng thời công khai rõ những nội dung được tiếp thu hay không tiếp thu cùng lý do tương ứng.

Nhìn từ các tham luận được trình bày, điểm chung nổi bật là yêu cầu tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai theo hướng cân bằng hơn giữa quyền quản lý của Nhà nước và quyền tài sản của người dân; tăng cường minh bạch, kiểm soát quyền lực và đề cao các cơ chế thị trường trong quản lý, sử dụng đất đai.

Đây được xem là điều kiện quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững trong giai đoạn mới.